경.공매의 차이

1. 경매의 의의


경매란 매도인이 다수인을 모아놓고 구두로 신청을 받아 최고가 신청인과 매매를 성립시키는 것이다. 개별적 매매에 비하여 비교적 높고 공평한 가격으로 환가를 가능케 하는 방법이라 할 수 있다. 경매는 경매실시 주체에 따라 개인이 주체가 되어 경매를 실행하는 사경매와 국가기관이 주체가 되어 실행하는 공경매로 나누어지는데, 여기서 공경매는 다시 법원에서 실시하는 경매와, 한국자산관리공사에서 실행하는 공매로 구분된다. 법원경매는 일반적으로 채권자 또는 담보물권자가 자기의 채권을 회수하기 위해 채무자의 부동산 혹은 동산을 법원에 경매 신청하여 그 매각대금으로 채권회수의 목적을 달성하려 하는 강제집행 절차이고, 한국자산관리공사에서 실행하는 공매는 금융기관 등의 채권정리를 위해 법원경매과정에서 담보물권을 낙찰받아 취득한 비업무용자산.국세 및 지방세의 체납처분 된 압류부동산의 매각을 하는 절차이다. 또한 법원 경매는 강제경매와 임의경매를 구분되며, 일반적으로 공매란 한국자산관리공사의 공매를 의미한다.





2. 경매와 공매의 같은점


경매는 민사집행법(이하 “집행법”이라 한다)에 의한 사채권의 권리실현을 위하여 채권자의 신청에 의하여 법원의 공권력행사로 진행이 되며, 공매는 국세징수법(이하 “징수법”이라 한다)에 의한 공법상 채권인 조세채권의 만족을 위하여 스스로의 강제력에 의하여 국가 등에 의하여 행사된다. 경매나 공매는 국민경제와 관련 된 한 국가의 강제집행제도로서 경제생활상 법률관계와 긴밀한 관계를 가지며 국가의 강제적인 권력작용이라는 점에서 직간접적으로 국민의 재산권에 많은 영향을 주고 있다. 또한 경매나 공매는 그 법리가 다르고 존재이유 또한 다르지만, 당사자의 입장에서는 권리의 합리적인 강제실현이라는 측면이 강조되고, 그 이외의 이해관계인 등 절차참여자의 입장에서는 공평한 배분을 기대하며, 매수인의 입장에서는 국가제도를 이용하여 소유권을 취득하는 부동산의 공급시장으로서 양 제도는 동일하다.




3. 경매와 공매의 차이점

경 매
구 분
공 매

민사집행법
1.법적근거
국세 징수법

법원
2.집행기관
압류한 세무서장, 지방자치단체장(한국 자산관리 공사에서 대행)

등기없이 소유권 취득

(집행법 제135조)
3.대금납부효력
등기없이 소유권 취득(징수법 제77조)

첫매첫 매각기일 이전 법원이 정하는날(민사집행법 제84조 제1항)
4.배당요구의 종기
배분 계산서 작성전 까지

(국세징수법 제83조 제1항)

실무상 매각결정을 한후 30~40일 후로 지정

(집행법 제142조,동규칙 제78조)
5.대금납부방법
경매와 동일하다. (징수법 제75조.동시행령 제76조)에 의거 매각결정일로부터 1000만원미만은 7일이내,1000만원이상은 60일이내 지연시 10일의 최고기한이 있다

집행법원의 경매명령에 의하여 가격채감.

실무상 전차가격의 20%,30%씩 차감(집행법 제119조)
6.가격체감
2회차 부터 1회차 매각 예정가격의 10%씩체감하여50%까지 진행(징수법 제74조 4항)

6회차 공매 (1회차 매매예정가격의 50%)에도 매매가 안될시 압류관서와 협의. 매매가격의 50%를 기준으로 10%씩 차감한다

경매개시결정등기 기입
7.경매개시기입등기
압류후 별도 공매기입등기 없음

집행법에의거 집행관이 임대차등 현황조사
8.임대차와 현황조사
관련 규정 없음.

배배당할 금액에 포함
9.잔금불납시 입찰보증금
국고,지방자치단체에 귀속

매수제한(입찰불가)
10.대금불남 전낙찰자 매수제한
제한규정없음(입찰가능)

상계가능(집행법 제143조 2항)
11.저당권부 채권상계여부
상계불허(판례)

있음 (집행법 제140조)
12.공유자의 우선매수권
있음 (국세징수법 제73조의 2)

있음 (집행법 제160조)
13.배당금의 공탁
없음

있음 (집행법 제136조)
14.부동산 인도명령
없음

있음 (집행법 제114조)
15.차순위 매수신고
없음

있음 (집행법 제94조)
16.개시결정의 등기
없음

최저가의 10%
17.입찰보증금
희망매수가격의 10%

집행권원.집행문.송달증명원
18.집행개시요건
독촉장.공매통지서의 송달

불가능
19.사전점유사용
불가능

불가능
20.계약자 명의변경

(미등기 전매)
불가능

1. 경매의 의의

경매란 매도인이 다수인을 모아놓고 구두로 신청을 받아 최고가 신청인과 매매를 성립시키는 것이다. 개별적 매매에 비하여 비교적 높고 공평한 가격으로 환가를 가능케 하는 방법이라 할 수 있다. 경매는 경매실시 주체에 따라 개인이 주체가 되어 경매를 실행하는 사경매와 국가기관이 주체가 되어 실행하는 공경매로 나누어지는데, 여기서 공경매는 다시 법원에서 실시하는 경매와, 한국자산관리공사에서 실행하는 공매로 구분된다. 법원경매는 일반적으로 채권자 또는 담보물권자가 자기의 채권을 회수하기 위해 채무자의 부동산 혹은 동산을 법원에 경매 신청하여 그 매각대금으로 채권회수의 목적을 달성하려 하는 강제집행 절차이고, 한국자산관리공사에서 실행하는 공매는 금융기관 등의 채권정리를 위해 법원경매과정에서 담보물권을 낙찰받아 취득한 비업무용자산.국세 및 지방세의 체납처분 된 압류부동산의 매각을 하는 절차이다. 또한 법원 경매는 강제경매와 임의경매를 구분되며, 일반적으로 공매란 한국자산관리공사의 공매를 의미한다.

2. 경매와 공매의 같은점

경매는 민사집행법(이하 “집행법”이라 한다)에 의한 사채권의 권리실현을 위하여 채권자의 신청에 의하여 법원의 공권력행사로 진행이 되며, 공매는 국세징수법(이하 “징수법”이라 한다)에 의한 공법상 채권인 조세채권의 만족을 위하여 스스로의 강제력에 의하여 국가 등에 의하여 행사된다. 경매나 공매는 국민경제와 관련 된 한 국가의 강제집행제도로서 경제생활상 법률관계와 긴밀한 관계를 가지며 국가의 강제적인 권력작용이라는 점에서 직간접적으로 국민의 재산권에 많은 영향을 주고 있다. 또한 경매나 공매는 그 법리가 다르고 존재이유 또한 다르지만, 당사자의 입장에서는 권리의 합리적인 강제실현이라는 측면이 강조되고, 그 이외의 이해관계인 등 절차참여자의 입장에서는 공평한 배분을 기대하며, 매수인의 입장에서는 국가제도를 이용하여 소유권을 취득하는 부동산의 공급시장으로서 양 제도는 동일하다.

3. 경매와 공매의 차이점

경 매	구 분	공 매
민사집행법	1.법적근거	국세 징수법
법원	2.집행기관	압류한 세무서장, 지방자치단체장(한국 자산관리 공사에서 대행)
등기없이 소유권 취득   (집행법 제135조)	3.대금납부효력	등기없이 소유권 취득(징수법 제77조)
첫매첫 매각기일 이전 법원이 정하는날(민사집행법 제84조 제1항)	4.배당요구의 종기	배분 계산서 작성전 까지   (국세징수법 제83조 제1항)
실무상 매각결정을 한후 30~40일 후로 지정   (집행법 제142조,동규칙 제78조)	5.대금납부방법	경매와 동일하다. (징수법 제75조.동시행령 제76조)에 의거 매각결정일로부터 1000만원미만은 7일이내,1000만원이상은 60일이내 지연시 10일의 최고기한이 있다
집행법원의 경매명령에 의하여 가격채감.   실무상 전차가격의 20%,30%씩 차감(집행법 제119조)	6.가격체감	2회차 부터 1회차 매각 예정가격의 10%씩체감하여50%까지 진행(징수법 제74조 4항)   6회차 공매 (1회차 매매예정가격의 50%)에도 매매가 안될시 압류관서와 협의. 매매가격의 50%를 기준으로 10%씩 차감한다
경매개시결정등기 기입	7.경매개시기입등기	압류후 별도 공매기입등기 없음
집행법에의거 집행관이 임대차등 현황조사	8.임대차와 현황조사	관련 규정 없음.
배배당할 금액에 포함	9.잔금불납시 입찰보증금	국고,지방자치단체에 귀속
매수제한(입찰불가)	10.대금불남 전낙찰자 매수제한	제한규정없음(입찰가능)
상계가능(집행법 제143조 2항)	11.저당권부 채권상계여부	상계불허(판례)
있음 (집행법 제140조)	12.공유자의 우선매수권	있음 (국세징수법 제73조의 2)
있음 (집행법 제160조)	13.배당금의 공탁	없음
있음 (집행법 제136조)	14.부동산 인도명령	없음
있음 (집행법 제114조)	15.차순위 매수신고	없음
있음 (집행법 제94조)	16.개시결정의 등기	없음
최저가의 10%	17.입찰보증금	희망매수가격의 10%
집행권원.집행문.송달증명원	18.집행개시요건	독촉장.공매통지서의 송달
불가능	19.사전점유사용	불가능
불가능	20.계약자 명의변경   (미등기 전매)	불가능