부자들의 부동산잔치는 끝났다!!( 5년후 박살)

디카이엔
번호 240812 | 2008.07.10



-부동산 가격은 오를 것이다. 부자불패를 외치는 분(?)들에 속지마시라고 이 글을 씁니다.-

 사실 대한민국에 돈에 대한 가장 큰 믿음이 있습니다 바로 부동산 불패!! 

'주식사면 집 날리고 집사면 돈 벌더라'는 믿음을 40대 이상의 분들은 철썩같이 믿고 계시죠 그러나 이제는 그러한 환상에서 벋어나실 때입니다 특히 1가구2주택 으로 이러한 투자를 하는 것은 돈을 버는 것이 불가능하다고 보시면 됩니다.

왜냐구요? 바로 DTI와 종부세 양도세 그리고 은행금리이 4가지 때문입니다 

투자심리니 뭐 이런 불확실한 것은 이야기 하지 않겠습니다 저는 법에 규정되어있는 것과 은행에서 발표되는 공식적인 자료만 가지고 논하겠습니다  

그리고 수요공급논리로 부동산시장을 파악하시는건 정확한 분석이 아니라는 말씀도 함께드리고 싶습니다 현재 부동산가격을 보시면 아시겠지만 집의 가치 즉 가격은 이 집을 사서 되팔 때 얼마나 받을까? 혹은 이집을 월세 전세 놓으면 얼마나 받을까?라는 것으로 결정되지

집의 수요 공급 논리로 설명되지 않는 부분이 너무 많습니다.(버블세븐의 경우는 영향이 있겠지만 아직 재건축이 물량이 남아있는 관계로 이러한 영향력은 위에 언급한 4가지 사항에 비해 미비합니다.)

먼저 왜 이렇게 한나라당에서 부동산이야기하며 종부세, 종부세 노래를 부르는지 양도세를 왜 낮추고 싶어하는지 이러한 사실을 듣고 나시면 아 이것만 막으면 집값확실히 잡는게 가능하시다라는걸 중학생도 아실수 있을겁니다

한예로 대한민국 대표 고가 아파트 대치동부 센트리빌 입니다  60평이 30억에서 34억이군요

자 이 아파트를 사신 김부자씨의 스토리로 왜 부동산 부자들이 5년안에 박살나는지 보여드리겠습니다.

김부자씨는 50대 초반에 자식들은 다 결혼한 중소기업 사장입니다. 외제차 끌면서 강남에 재건축 나온 아파트 잘건져 큰돈을 벌어 주위사람들한테 온갖 부러움의 시선을 다 받고 다니죠

하지만 그의 속은 타들어 갑니다 왜냐햐면 노무현정부의 4가지 부동산 규제 때문이죠

먼저 종부세 이거 타격이 이만저만이 아닙니다

계산해 볼까요? (일단 김부자씨는  아파트 1채를 가지고 있고  같은 아파트를 부인에게 1채를 증여해주었 다고 가정합니다 왜요? 부자니깐요 ^^)-참고로 종부세는 가족별로 과세됩니다 (부부합산)

공시지가 50억에 2%과세되고 또 주민세추가 10%하면 1년에 1억 2100만원이 종부세입니다.

여기서 그치지 않습니다.

이집을 살때 은행대출을 현금이 모자라 은행대출을 또 했죠 한채당 3억에 구입했고 50%는 대출받아서 2채 산거였을 테니까요 그럼 3억이 은행빚이죠

현재 은행 주택대출금리 평균 8%입니다 당분간은 변동없죠 환율에 물가에 고유가 라서요

 3억 *8%=은행 이자가 2400만원입니다

1년에 이 집을 유지하는데 1억 4500만원이 들어가는 겁니다

그렇다고 이집을 팔아버릴수 있을까요?

이것도 힘들죠  바로 1가구 2주택 중과세 때문이죠 50%세금이 붙죠

장기보유 특별공제해당도 안됩니다.

즉 집한채 팔려고 내놓았더니 이번에는 시가대로 34억에 팔렸습니다.

그럼 양도세는 34억-3억(구입가)=31억*50%(세금) 15억 5천만원의 세금을 내죠

이것뿐은 아닙니다 기타 복비도 주고 집도 수리도 해야하고 기타등등 돈이 나갈대가 한두군데가 아니죠

그래도 이렇게 말하실겁니다 34억중 16.5억은 세금낸다 치고 나머지 돈은 돈번거 아니냐고요

물론 나머지 돈도 17억 5000만원이라는 엄청난 돈이죠 문제는 이게 안팔린다는거죠

누가 삽니까? 1년에 1억 4500만원씩 앞으로 들어가는 괴물같은 집을 누가 34억이나 주고 삽니까

더군다나 DTI규제와 고가주택 규제에 걸려 은행에서 대출을 받기 힘듭니다 그럼 현금 25억이상은

들고 사야 하는데 정신나간 사람이지요 왜냐구요? 은행 이자가 요즘 얼마인데요?

25억 3년만기 정기 적금에 넣어두면 4억2000만원 정도 받습니다.+4억2000만원

(1년 실제 이자 5%정도 가정하고  3년이면 1년에 1억 2500만원씩 3년이면 복리)

근데 이집을 사면 일단 취득세니 뭐니 다때고 종부세만 1억 2500만원 -1억2500만원

내니 어느 정신나간 사람이 이집을 사겠습니까?

즉 한나라당이 그렇게 종부세를 감면하기 원하고 양도세를 감면을 노래부르는 이유는

집을 팔자니 돈이 안되고 은행빚 갚아야 할건 산더미 그렇다고 가지고 있자니 가격은 떨어지는게

눈에 보이고 세금은 현금이죠 현금 1억2000만원식 내야하니 이건뭐.. 이러지도 저러지도 못하죠

그러니 그들이 하는건 어디 눈먼 봉 잡아서 이 애물단지를 처분하는겁니다

그리고 또 이 토론방에서 보듯이 그걸 믿고 이 애물단지를 지르는 멋지신(?) 분도 있고요

그걸 노리고 있는거지요 강남 고가주택 가격 안내려 옵니다

당연하지요 이걸 1푼이라도 내리면 그때부터는 가격 폭락이 시작되고 그러면

깡통찹니다 즉 다들 쉬쉬하면서 버티고 있는거지요 그러다보면 미끼물고오는 봉이 있으니까요

강남에 정말 부자 그러니깐 자격이 있는 부자 (최소한 경제를 잘알고 이해하는부자)중에 아직도 집 보유하는사람 없습니다. 물론 아직 집가지고 있는 분은 가격오른거는 다팔고 정말 죽을때까지 살집 중심으로 보유합니다. 그러면 가격이 떨어지건 뭐건 신경끄죠

어차피 이집은 내가 살집이지 팔집은 아니니까요

제발 착각하지 마세요 세금도 좀따져보세요

지금 강남 아파트와 버블세븐의 중대형 대부분이 종부세에 해당됩니다

그리고 이러한 세금이 타격이 크죠 왜냐하면 그분들은 돈을 번다기 보다는

이제는 돈을 쓰기만 하는 50대 중심의 연령층입니다.

1년에 중부세가 3000만원만 되도 이건 손쓸방도가 없죠

집을 파는수밖에 없습니다. 혹자는 이들이 불쌍하다라고 이야기하고 동정표를 주는데 시장경제는 능력있는 사람을 위한거지 불쌍한 사람을 위하는게 아닙니다 아파트가 좋죠? 그럼 능력있는사람이 가지는 겁니다

합법적으로요 돈없으면 팔고 나가는 겁니다. 이걸 내집을 뺏어간다라고 생각하는정말 자유민주주의 시장경제 무지한 사람들이 여기서 글쓰는거 같아 한글자 더해보았습니다.

속지 맙시다 낚이지 마세요 낚시중입니다. 5년만 버티세요 종부세 못내립니다

양도세는 내려줄수 있지만 그것도 장기적으로 보유한사람만 해당됩니다 10년 이상은 가지고 있어야 되는데 지금같은 중부세 체계에서는 10년이면 집가격이 다빠지죠

10년*1억=10억     집값은 34억 인데 세금내면 17억 남죠 여기다 종부세 10억 빼면 7억에 그동안 생활비를 빼면 통장에 -찍히는 겁니다.

-추신- 종부세 내리면 어떻게 되냐?

그러면 다시좀 혼란이지요 하지만 종부세 내리는것 쉽지 않습니다. 이게 한나라당이 야�일때는 내리면 되겠지 그렇게 생각하고 말았지만 막상이게 돈이 됩니다 세수가 크죠

돈쓸때는 많고 경제는 어려운데 이것마저 폐지하면 4년뒤에는 정치 안할건가요?

어쩔수가 없어요 지금 소득세 내렸고(08년) 09년에 법인세 내립니다 그리고 종부세도 내리면세금 너무 부족해 집니다. 이거 힘듭니다.

당분간 최소한 2-3년은 종부세 이야기 하기 힘들겁니다.

그냥 설레발정도..