[펌]주택시장 급락됩니다....무주택자분들 흐름을 이해하세요...

주택시장이 년을 못넘기고 금년안에..대 폭풍에 휩싸일 것으로 예상됨.

사실 유가 150달러가 금년 말쯤에 현실화될것으로 생각했었는데..돌아가는 상황이 몇배는 더 빨라진것 같습니다...(물론 4개월전 정부에서는 120달러 내외가 될거라고 말했지만..당시로서는 저의 입장이 대단히 앞서나가는 생각이었습니다만 지금 현실은 오히려 뒤떨어지는 생각이 되어버렸군요)

이런 추세로라면  부동산도 극히 위험합니다.

 

1. 유가 폭등 금년 중 200달러 확실시 되는 상황임

   지금 150달러 코앞에 두고 금번 달 안으로 150달러 넘어설 것으로 예상됨

2. 주식시장 대폭락은 부동산 시장을 폭락으로 만들 것입니다(연동적인 관계임)

    미국발 악재들과 한국내 악재들이 겹치면서 한국내 투자했던 외국인은

    유럽으로 대이동 할것임 ...연기금 투입 효과 역부족

    한번 떠난 외국인은 쉽게 돌아오지 않음...

    다시 돌아올려면 한국의 경제적 펜더멘탈이 좋아져야 함..

    이미 외국인은 아시아권역의 경제상황을 매우 부정적으로 보고 있는 실정임..

    그것이 실제 외국인의 돈이 빠져나가는 근본 원인이고 최근 환률개입과 유럽쪽 호재들이

    지엽적인 원인입니다.

    오히려 정부의  환률하락정책이 빠져나갈려는 외국인의 심리와 맞아 떨어지면서

     공짜 돈 챙기면서 웃으면서 한국을 떠날수 있도록 만들어 준것임.

     쥐박이가 몇개월동안 얼마나 잘못 했는지..이제는 국민들도 감 잡았을 것이라 사료됨...

   ( 애당초 고환률 정책을 유지하지 않았다면 이렇게 물가가 급등하지도 않았을 것이고 물론

       올랐을 것이나 작금의 상황처럼 급격한 급등은 없었을 것임  그리고 외환보유고를 급격히

       풀 이유도 발생하지 않았을 것입니다.각설하고)

     연동적 관계임은 간단히 아래 현실을 참고하면 됨

     주식 대폭락이 되었으므로 주식시장에는 현금 부족 상황발생

     주식의 하락이 주택매도로 이어짐 그 결과

    최근  주식 20% 이상 하락...주택시장 고평가되어 있었던 지역10%이상 하락

    향후  주식 20% 추가 하락...지역적 차이는 있겠으나 고평가된 지역은 10% 추가 하락

      (물론 단기간의 일입니다..중장기적으로는 더 깊고 긴 하락세를 유지할것 같습니다.)

3. 물가 폭등으로 실질소득이 급감하고 내수위축, 고물가에 허덕이게 되므로

   금리인상이  필연적 사유가 될것이며..후반기중 인상 예상

 

4. 현재까지 상황을 보면 유동성 하락은 바로 주택시장의 자산가치 하락을 의미함

  부동산에 묶인 유동성이 상기의 여러 이유로 줄어들고 있었고 더 줄어들게 됩니다.

   쥐박이가 최근 투기수요를 획책하는 정책을 내놓은 것도 유동성을 늘리자는 것입니다.

   주택가격이 정점에 이르렇다는 판단하에 이 유동성이 지속적으로 줄어들다가

   최근에 외국인이 한국경제의 현실을 부정적으로 보면서 급격히 빠져나가자..

   유동성 또한 급격히 위축되고 있는 상황임... 달러약세로 유입되었던 유동성이 주택가격을

   급등시킨것은 이미 알만한 사람은 다 압니다. 이 유동성이 이제는 한국에서 빠져나가는데

   빠져나가는데 무슨수로 주택가격이 오를까요? 최근 몇십일동안 빠진 유동성이 실물 부동산

   경제부분에 현실화 된 것을 확인할려면  조금 시간이 지난 후에 알게 될것입니다.

   주식처럼 수치화되어 있어 눈으로 나타나는 문제가 아니므로..아직은 일반서민들은 알기

   어렵겠지만..이것이 실제로 가시화 될것입니다.

   주식부분은 연기금 투입해서 막겠다고 하고...부동산부분은 재개발바람 불게하고 투기수요

   준동시켜서 유동성을 높일려고 할 것입니다만. 다 한계가 있는 지엽적인 상황일뿐.

   큰 유동성의 흐름을 배제하지는 못할 것입니다....국민여러분은 이 유동성의 흐름에

   주의를 기울이시기 바랍니다....빠져나간 돈이 다시 들어오면 주식은 올라갈것이고

부동산 또한 급등할 것입니다...외국자본이 빠지고...있는 상황입니다..유의하십시오

   작금과 같은 물가폭등시기에는 이 유동성을 줄이고 부동산에 뭍힌 유동성이  건전한

   소비로 이어질 수 있도록 유도해 주어야 실질소득이 늘어나고..내수가 삽니다.

   그래서..정부는 유동성을 하락시켜야 할 상황인데..오히려 유동성을 증폭시키겠다는

   반시장적 정책을 시행하고 있음은 시대에 역행하겠다는 발상입니다.

   실제는 유동성이 줄어드는 방향으로 선회를 하였고 이 추세대로 갈 수 밖에 없는

   상황입니다. 실제로 최근에 분양가상한제 저가 매물에 대한 실수요자들의 움직임이

   조금 있었으나 그  저가매수세 마져도 죽여 버렸으니 실수요자들도 깊은 잠수를 할 것이므로

   향후 부동산 유동성은 투기수요만이 들어오기를 바래야 하는 상황인데...투기수요

   또한 들어서지 못할 정도로 자금압박을 받고 있는 상황입니다. 한가지 예를 들면 주택에서

   번돈 주식에서 날린 현상도 바로 자금압박을 하는 한 요인이 됩니다.)

 

 

5. 정부가 내놓은 투기조장성 정책등은 상기 악재들과 겹치면서 폭락이 예상됨

    정부의 투기조장 정책이 주택가격을 조금 더 폭등시킬 수는 있을 것으로 생각되나

    그러나 상기 악재들과 바로 맞물리면서 투기수요에 따른 호가는 폭등하고 수요는

    죽어버리는 상황이 정국이 예상됩니다.

    결국 유동성은 지속 빠져나가고  상기 악재들이 겹치면서 역전현상이 발생하게 됩니다.

   주택수요가 급격히 줄어들고 하락의 급물살을 타게 되면서 그 동안 잠재되어 있었던

   주택대출의 폐해가 표면으로 급부상하게 되면서 주택시장은 본격적인 침체의 길로 가게

   될 것입니다.

   이때  주택시장의 개미들은 불안한 미래에 대응하기 위해 큰 경제의 흐름을 읽어 나갈 것이고

   유동성이 외국으로 유출되고 있다는 사실을 체감하게 되고 ....주택시장이 장기 침체로

    들어서게  되었음을 본격적으로 이해하게 됨

    주택시장의 개미들마져도 이런 상황을  곧 눈치채기 때문에....주택투자심리는 얼어붙게 되고

    이런 심리요소가 실제하락 요건들과 맞물리면서 폭락을 가속화시킬 것임

 

   대부분 국민들은 주택을 주거의 목적보다는 투자의 수단으로 생각하므로..주식처럼 돈이

   되겠는가에 집중하게 될것이고..결국 위에 언급한 바대로 상황이 극히 좋지 않으므로...

   쥐박이가 내놓은 정책의 실체를 파악하게 되어....주택시장에 투자를 하지 않을 것으로 예상됨..

   이것이 순수한 실 거주목적 수요자들마져도 위축시켜 버립니다 결국 주택시장은 급격히

   위축될 것으로 판단됨....

  

참고로 고환률 정책 시행한지... 불과 4-5개월만에. 입장.바꿔서...

정책실패를 뒤늦게 자인했던 쥐박이 그룹임

현재의 투기를 조장하는 듯한 정책이 초기에 일부 급등상황을 재현하게 될 것이나

실재 수요자들을 더욱 더  회피하게 만들어서 전혀 실효가 없게 될 것임

약간의 폭등을 유발하다가 주택시장은 완전 좌초될 것임....

 

결국 수개월 후에...주택시장 폭등만 유발시켰다는 비난을 면치 못하고 폭락에 대한 책임까지

져야 할 것임

부동산 잘못 건드렸다는.....비판 때문에 사실상 본격적인 레임덕 상황이 발생됨

국민들은 대통령 교체하자는 요구를 본격적으로 하게 될 것으로 보임 

 

고환률 정책이 실패할 것은 이미 웬만한 사람들이라면 다 알고 있는 상황이었임..

뒤늦게 애써 모은 외환을 외국인에게 공짜로 주어가면서 환률 끌어 내리는 멍청한 짓거리를 하였으니..이 얼마나 멍청한 쥐박이 정부입니까? 애초에 시행하지 않았더라면...

오늘날 이렇게 힘들어졌겠습니까?

결국 쥐박이 경제 정책의 실패로 외화 공짜로 외국인에게 퍼날라주고...물가 폭등만 유발한것

밖에 더 남은 것이 있습니까?

 

마찬가지로 주택정책도 결국은 실패할 것입니다.

 

추론

주택 수익률에 대한 개략적인 분석입니다.

 

4억짜리 주택을 투자금 2억, 대출 2억을 투자했을때 수익률입니다.

(직접거주하지 않고 투자할 경우입니다.)

 

1년후 10% 상승시 4억4000만원

4000만원 이익인것처럼 보이나 실은 손해

- 구입재비용 1500만원, 대출이자비용1500만원, 총 비용 3000만원

- 수익 1000만원

- 2억을 은행예치시 1500만원발생- 수익1000만원=

은행에 넣어둔 경우보다  500만원 손해

 

2년후 20% 상승시 4억 8000만원

 8000원 수익인것처럼 보이나

-구입재비용 1500만원, 대출이자비용 3000원(2년), 총비용 4500만원

-수익 3500

- 2억을 은행예치시 3000만원 수익이 발생-수익3500만원

은행에 넣어둔 경우보다 500만원 이익

 

여러분은 은행에 넣어두시겠습니까? 아니면 20% 상승을 목표로 투자를 하시겠습니까?

1년이면 손해가 발생하고 2년이면 500만원 이익입니다.

 

즉 최소한 20% 이상 오르기 전에는 큰 메리트가 없습니다..

그럼 반대로..하락의 경우입니다.

 

1년후 10%하락시

3억 6000만원

- 구입재비용 1500만원, 대출이자비용1500만원, 총 비용 3000만원

- 총 발생손해는 7000만원(4000+3000)

-실제는 2억 은행예치시 발생하는 이자수익1500만원 고려하면 8500만원 손해발생

2년후 20% 하락시 3억 2000만원

-구입재비용1500만원, 대출이자비용 3000만원 총비용 4500만원

-총 발생손해는 12,500만원

- 실제는 2억 은행예치시 발생하는 이자수익 3000만원을 고려하면 15,500만원손해발생

 

결론 : 빛을 과도히 않고 구입하는 무리한 투자는 부동산이 20% 이상 상승할 경우에도 큰 투자수익을 내기 어렵다. 오히려 지금과 같이 위험도가 더 많은 상황에서는 2년후에 20% 하락에는 감당하지 못할 큰 손해를 보게된다.

  

(위의 경우는 투자의 경우이고  직접거주를 위해 구입한 경우는 계산상 차이가 약간 나지만..크게 변화되지 않으므로...구별실익이 별로 없습니다)